Dodatkowe pieniądze dla Seniora ANALIZA ODWRÓCONEJ HIPOTEKI

Odwrócona hipoteka dla seniorów.
Dodatkowe pieniądze dla Seniora za przeniesienie prawa własności mieszkania są kolokwialnie zwane odwróconą hipoteką. Postanowiliśmy sprawdzić, o co w tym wszystkim chodzi.

W Polsce do dziś nie ma przepisów regulujących pojęcie odwróconej hipoteki, czyli odwróconego kredytu hipotecznego. Ministerstwo Finansów oraz Ministerstwo Gospodarki pracuje nad projektem ustawy. Na rynku działają jednak firmy oferujące podobne rozwiązania finansowe tzw. quasi odwróconą hipotekę - nazywane często sprzedażowym modelem hipoteki odwróconej, które oparte są o zapisy umowy o dożywocie (art. 908-916) lub renty (art. 903-907), odpowiednio uregulowane przez Kodeks Cywilny. Na pierwszy rzut oka są to dwa praktycznie identyczne rozwiązania polegające na wypłacaniu środków pieniężnych w zamian za prawo własności nieruchomości. Od niedawna dostępne jest również ubezpieczenie o charakterze odwróconej hipoteki. Po przeanalizowaniu wszystkich rozwiązań dostrzec można głównie różnice natury prawnej.

Ogólnie w pierwszym przypadku (model oparty o umowę o dożywocie), umowa polega na przeniesieniu własności nieruchomości przez jej dotychczasowego właściciela, tzw. dożywotnika, czyli Seniora na rzecz innej osoby lub firmy w zamian za dożywotnie utrzymanie. Nowy właściciel przyjmuje Seniora na jakby domownika. Takie umowy dobrze znamy, najczęściej były realizowane w obrębie rodziny, gdzie np. syn za prawo własności domu, mieszkania, był zobowiązany do dostarczenia wyżywienia, ubrania, światła i opału, odpowiedniej pomocy i pielęgnacji w chorobie oraz zorganizowania pochówku np. ojcu, który mógł mieszkać do śmierci w domu przepisanym na syna. W przypadku umowy z funduszem hipotecznym, utrzymanie nie będzie polegało na opiece, ale na comiesięcznym, dożywotnim wypłacaniu Seniorowi wyliczonej kwoty tzw. renty. Co ważne, możliwość dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości przez Seniora zapisywana jest w księdze wieczystej, w postaci służebności osobistej mieszkania. To jest gwarancja, że do ostatnich dni  będziemy mogli mieszkać w swoim mieszkaniu, bez względu na to co się z takim funduszem stanie (upadnie, zostanie sprzedany, itp). Istnieje także możliwość rozwiązania umowy przez sąd na żądanie jednej ze stron, jeżeli druga nie wywiązuje się z niej. Czyli w gruncie rzeczy jest to stare, dobrze znane rozwiązanie, swojego czasu bardzo popularne na polskich wsiach. W drugim przypadku (model oparty o rentę), pomiędzy firmą a Seniorem zostaje zawarta umowa, na podstawie której firma wypłaca Seniorowi określoną kwotę pieniężną w postaci dożywotniej renty i pozwala Seniorowi na dożywotnie użytkowanie domu/mieszkania w zamian za przeniesienie na firmę prawa własności tej nieruchomości. Ubezpieczenie, czyli najmłodsza oferta na rynku, to de facto ubezpieczenie na życie w formie dożywotniej renty. We wszystkich ww. rozwiązaniach Senior przestaje być właścicielem nieruchomości, ale może mieszkać w niej do śmierci i otrzymuje okresowo kwoty pieniężne w umówionej wysokości.

Sam pomysł jest generalnie dobrym rozwiązaniem w pewnych sytuacjach życiowych i z powodzeniem funkcjonował wcześniej, dlatego postanowiliśmy zbadać: dlaczego narosło tyle mitów wokół tzw. "quasi-odwróconej hipoteki" i jak to wygląda w krajach rozwiniętych.

Nie będziemy przytaczać założeń do projektu polskiej ustawy dot. odwróconego kredytu hipotecznego, ponieważ pewnie jeszcze kilkakrotnie ulegną zmianie. Co ważne, wejście jej w życie na pewno uspokoiłoby nastroje i umożliwiłoby bankom wprowadzenie takiego produktu. Chociaż na tą chwilę banki nie są specjalnie zainteresowane przygotowywaniem oferty, oceniając odwróconą hipotekę jako produkt o wysokim ryzyku.  

W Stanach Zjednoczonych, gdzie odwrócona hipoteka została wprowadzona w latach 60-tych XX wieku cieszy się ona dużym powodzeniem i jest traktowana jako narzędzie finansowe rekomendowane  przez rząd USA Seniorom, którzy znaleźli się w trudniejszej sytuacji finansowej. Co więcej, renty hipoteczne wypłacane co miesiąc, bądź jako jednorazowy większy zastrzyk gotówki, w zamian za prawo własności nieruchomości są oferowane przez rządowe programy Departamentu Rozwoju Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. Na pewno statutowe rozwiązanie sprawia, że zaufanie do tego produktu jest dużo wyższe, co potwierdzają dane z rynku. 95% odwróconych kredytów hipotecznych w USA jest udzielanych za pomocą rządowego programu, tylko 5% oferują banki i firmy ubezpieczeniowe, które swoją  propozycję kierują do najbogatszych Seniorów, posiadających bardzo drogie nieruchomości. W USA wysokość udzielonego kredytu zależy od wieku Seniora (min. 62 lata) oraz wartości nieruchomości, trzeba być także praworządnym obywatelem: płacić podatki, ubezpieczać mieszkanie, stosować się do przepisów przeciwpowodziowych i tym podobnych wymagań. Rząd jest w stanie pomóc Seniorom, ale wypłaca od  50% do nawet 70% wartości nieruchomości za prawo do niej po ich śmierci.

Na naszym polskim podwórku wysokość renty dożywotniej zależy od wartości nieruchomości, wieku starających się o nią osób i płci. Średnia długość życia kobiet jest wyższa, dlatego wypłacane im świadczenia są niższe, niż ma to miejsce w wypadku mężczyzn. Dla małżeństw natomiast brany jest pod uwagę wiek kobiety. Do ubezpieczenia mogą przystąpić tylko osoby samotne. Parametry brane pod uwagę przy wyliczeniach wysokości renty, są ustalane przez niezależne podmioty np.: średnia długość życia ustalana jest przez GUS, wartość nieruchomości przez rzeczoznawcę, dodatkowo umowa spisywana jest przed notariuszem, wykonuje się także wpis do księgi wieczystej.

Jak zwykle kij ma jednak dwa końce. Instytucja finansowa, aby istnieć musi przynosić zyski i kalkulować ryzyko, jakie ponosi wiążąc się z Seniorem na dożywotnie wypłacanie mu renty. Fundusze hipoteczne nie sprawdzają stanu zdrowia Seniora. Może się okazać, że będziemy żyć dużo dłużej, niż to zakładał GUS albo dużo krócej. W pierwszej sytuacji fundusz straci, w drugiej zyska. Na tym polega ryzyko, które tak należy skalkulować, aby każda strona była zadowolona: Senior, który na czas dostaje swoją rentę i firma, która dobrze prowadzi swoje finanse. Każdy musi w tej sytuacji zabezpieczyć należycie swoje interesy. Jednak tylko zadowoleni klienci będą prawdziwą wizytówką dla firm oferujących takie i podobne rozwiązania.

Czy produkt ten przyjmie się w Polsce na szerszą skalę, nie wiadomo. Nie mamy na myśli tu kwestii prawnych, ale mentalność społeczeństwa. Posiadanie własnego mieszkania to najczęściej dorobek całego życia, który chcemy przekazać dzieciom, wnukom, itd. Często takie wewnętrzne zobowiązanie jest silniejsze niż realne potrzeby, zły stan zdrowia i finansów, nawet przy braku wsparcia ze strony spadkobierców.

Kto decyduje się na takie rozwiązanie? Na tą chwilę w większości to osoby z wyższym wykształceniem, otwarte na nowe rozwiązania, ale też często samotni, chcący wykorzystać potencjał, jaki tkwi w ich majątku, a z którego nikt nie będzie miał pożytku po ich odejściu. Jednak bywa i tak, że dzieci podsuwają taki pomysł, chcąc ulżyć ciężkiej sytuacji finansowej rodziców i wskazując to jako jedno z rozwiązań.

Jeszcze jedna ważna sprawa: realną możliwość uzyskania renty od funduszu mają tylko Seniorzy w dużych miastach, posiadający mieszkania w dobrych lokalizacjach, czyli o wysokiej wartości. Gospodarstwa wiejskie, mieszkania w małych miejscowościach, których wartość jest po prostu niska i  dodatkowo często są one zadłużone, funduszy nie interesują. Aby nieruchomość była atrakcyjna dla funduszu musi przedstawiać wysoką wartość, a Senior powinien być leciwy. Taka sytuacja, z punktu widzenia wysokości otrzymywanej renty, jest lepsza również dla Seniora, ponieważ renta jest wówczas dużo wyższa.

Rynek odwróconej hipoteki u nas raczkuje, nie ma ustawy, produkt w pewnym sensie jest nowy i skierowany do grupy, która uchodzi za mało zorientowaną w kwestiach prawnych, jak i finansowych, pojawia się wiele firm, o których nie wiadomo czy udźwigną ciężar odpowiedzialności jaka spoczywać będzie na nich przez lata. Rynek Seniorów w Polsce to około 6 mln osób, z czego 11% jest skłonnych rozważyć rozwiązanie w postaci renty dożywotniej (źródło: badania FH DOM) to daje: 660 tys. osób, czyli spory kąsek, także dla oszustów. Dla rynku każdy taki przypadek to problem, który nadszarpuje i tak nie najwyższe zaufanie do tego rozwiązania.

Dlatego warto dobrze sprawdzić z kim  mamy do czynienia. Konsultujmy, doradzajmy się, ale decyzję podejmujmy samodzielnie i na bazie wszystkich zebranych informacji. Każdy z nas jest w innej sytuacji życiowej i rodzinnej, ale każdy z nas ma prawo do godnego życia i do rozporządzania swoim majątkiem zgodnie ze własną wolą.

Dot. renty oferowanej przez fundusze:
można przeznaczyć ją na dowolny cel
nie jest opodatkowana
nie jest wliczana do dochodu uprawniającego do świadczeń w ramach pomocy społecznej

autor: Linda Matus red. naczelny, artykuł ukazał się w gazecie Czerwony Portfelik Senior (wydanie Wrocław, sierpień-wrzesień, do pobrania ze strony www.czerwonyportfelik.pl)

Z nami stać Cię na więcej
rozmowa z Katarzyną Brzeska-Miską z Funduszu Hipotecznego  Familia SA

Jakie zmiany w podejściu do finansowania życia na emeryturze wprowadziło pojawienie się na rynku Funduszu Familia?
Katarzyna Brzeska-Miksa: Misją Funduszu Familia jest poprawa standardów życia polskich emerytów. Oferujemy rentę dożywotnią w oparciu o solidny kapitał i dbając o bezpieczeństwo Klientów. Fundusz Familia wprowadził na polski rynek świadczenie renty dożywotniej, z której już od lat z powodzeniem korzystają emeryci na całym świecie. Klienci, co miesiąc otrzymują rentę, która jest wypłacana do końca ich  życia w zamian za przeniesienie prawa własności nieruchomości, a w umowie notarialnej mają zabezpieczone prawo dożywotniego użytkowania nieruchomości. Oferta Funduszu Familia stanowi nowe podejście do pozyskania dochodów na emeryturze. Emerytury z ZUS są coraz niższe i w coraz mniejszym stopniu zaspakajają potrzeby osób starszych. Nie wszyscy jednak zdajemy sobie sprawę jak dużym kapitałem jest nieruchomość. Mieszkanie, dom, na które pracujemy całe życie, może zacząć pracować na nas i umożliwić nam uzyskanie dożywotnio dodatkowych pieniędzy. W obliczu wydłużającego się trwania życia i malejących wpływów z emerytur z ZUS rozwiązanie renty dożywotniej jest rozwiązaniem systemowym i długoterminowym umożliwiającym zwiększenie stabilności finansowej. Dzisiaj dotyczy emerytów, ale w przyszłości każdego z nas. Już teraz osoby młode podejmując decyzje o zakupie nieruchomości, powinny świadomie brać pod uwagę jej wartość, aby w przyszłości mieć możliwość uzyskania renty dożywotniej, która zwiększy dochód na emeryturze.

Jakie są najmocniejsze strony oferty Funduszu Familia dla Seniora?
KBM: Klient podejmując decyzje o podpisaniu umowy renty dożywotniej powinien brać przede wszystkim pod uwagę kwestie bezpieczeństwa zawieranej umowy. Oznacza to, że powinien decydować się na podpisanie umów tylko z firmami znanymi i posiadającymi wysoki kapitał. Wysokość kapitału bezpośrednio przekłada się na możliwości finansowe Funduszu i jest gwarantem wypłacanych świadczeń. Fundusz Familia jest największym Funduszem Hipotecznym w Polsce o kapitale zakładowym w wysokości 10.000.000 zł, co stanowi zabezpieczenie świadczeń Klientów. Fundusz Familia jest ponadto spółką akcyjną, która podlega corocznym audytom finansowym. Fundusz Familia jako jedyny w pełni zabezpiecza interesy Klientów poprzez ustanowienie hipoteki umownej na rzecz Klienta na lokalu, co pozwala na zagwarantowanie wypłacanych rent dożywotnich. Dodatkowo oferta Funduszu jest dostosowywana indywidualnie do potrzeb Klienta. Klient po zawarciu umowy ma przydzielonego Opiekuna Klienta, z którym jest w kontakcie. Spółka należy do Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych oraz otrzymała certyfikat „Rzetelna Firma”.

Kto zostaje klientem Funduszu Familia? Jak to wygląda w praktyce?
KBM: Klientami Funduszu Familia mogą zostać osoby, które ukończyły 65 rok życia, są właścicielami mieszkania, domu lub działki i mieszkają w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców. Do grona naszych Klientów należą m.in. profesorowie, lekarze, radcy prawni, dziennikarze, biegli sądowi, nauczyciele, wykładowcy akademiccy. W większości są to osoby z wyższym wykształceniem. Dodatkowe środki, przeznaczają oni jednak głównie na bieżące potrzeby, np. leki.
Biorąc pod uwagę fakt, że w niedalekiej przyszłości emerytury bez względu na wysokość płaconych składek będą różniły się od siebie o 200 czy 300 zł,  leki będzie można uznać już za pewien dodatek, na który stać jest naprawdę niewielu, bez względu na wykształcenie czy przebieg życia zawodowego. Oferta Funduszu pomaga zaspakajać bieżące potrzeby i zapewniać długoterminową dożywotnią stabilność finansową osobom, które posiadają majątek w postaci nieruchomości.

Jaka jest wysokość wypłacanych rent?
KBM: Średnia wieku naszych Klientów w Polsce to 78 lat, a wartość mieszkania jakim dysponują to 240 tys. zł. Przy takich parametrach średnia wypłacana renta to kwota rzędu 900 - 1000 zł. W przypadku Wrocławia są to nieruchomości o wartości ok. 200 tys. zł, a wypłacane renty oscylują od 400 do 1800 zł w grupie osób 69 - 88 lat. Kwota ta często stanowi od 75 do 100% wysokości emerytury. Oznacza to, że po podpisaniu umowy Klienci mają do dyspozycji dwa razy wyższy budżet, który mogą przeznaczyć na dowolnie wybrany cel. Przeważnie są to bieżące wydatki, ale część osób, może dodatkowo pozwolić sobie na wakacyjny wyjazd lub spłatę zadłużenia.

Czy jakieś dodatkowe korzyści uzyskuje Senior rozpoczynając współpracę z Funduszem Familia?
KBM: Renta dożywotnia jest również rozwiązaniem dla osób zadłużonych lub mających problemy finansowe. Umożliwia to jednorazowy zastrzyk finansowy w postaci wyższej pierwszej wypłaty. Wielu naszych Klientów spłaciło dzięki temu długi zarówno czynszowe, jak i czasami wynikające z sytuacji rodzinnych. Część Klientów ma ponadto pożyczki i kredyty, które również dzięki jednorazowej wypłacie mogą spłacić i uwolnić się od tych zobowiązań. Fundusz Familia oferuje wszystkim Klientom bezpłatne pakiety Assistance i porad prawnych. Z każdym rokiem Fundusz Familia będzie poszerzał grono partnerów, z którymi współpracuje. W przyszłości nasi Klienci będą mogli skorzystać z usług opiekuńczych, asyst domowych i wielu innych udogodnień.

Fot. sxc.hu
IP




Społeczność

Newsletter

Reklama



 
W tej witrynie stosujemy pliki cookies. Standardowe ustawienia przeglądarki internetowej zezwalają na zapisywanie ich na urządzeniu końcowym Użytkownika. Kontynuowanie przeglądania serwisu bez zmiany ustawień traktujemy jako zgodę na użycie plików cookies. Więcej w Polityce Cookies. Ukryj komunikat