Dom bez pozwolenia – wszystko co musicie wiedzieć na ten temat

Co wiadomo o możliwości budowy domu bez pozwolenia w ramach Polskiego Ładu?

Polski Ład to nie tylko zmiany w podatkach, ale również zmiany na rynku mieszkaniowym i budowlanym. Począwszy od 3 stycznia 2022 r. możliwa jest budowa domu do 70 m2 bez pozwolenia. Warto wiedzieć, że w ramach tych przepisów nie obowiązują limity wieku, nie ma też konieczności posiadania dzieci. Pokrótce zmiany dotyczą tego, że każdy może rozpocząć budowę takiego jednorodzinnego domu mieszkalnego, przejmując odpowiedzialność za kierowanie budową, bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, ustanowienia kierownika budowy czy prowadzenia dziennika budowy. Według twórców przepisów w ten sposób inwestor może zaoszczędzić nawet kilka tysięcy złotych. Jednak trzeba wiedzieć, że jest tu kilka haczyków, które należy znać.

Ograniczenia dotyczące działki i powierzchni domu – podstawowe informacje dla zainteresowanych

Należy wiedzieć, że dom bez pozwolenia do 70 m2 może powstać na działce nie większej niż 500 m2. Może być to oczywiście działka mniejsza. Liczba projektów budowlanych nie może być większa niż 1 na 500 m2. Takie zapisy ustawy mają zapewnić to, by z przepisów nie korzystali deweloperzy, budując domy bez formalności na sprzedaż. Domy mogą być maksymalnie dwukondygnacyjne. Z kolei rozpiętość elementów konstrukcyjnych nie może być większa niż 6m, a wysięg wsporników powinien być ograniczony do 2 metrów. Mimo możliwości budowy domu bez pozwolenia do 70 m2 każdego inwestora obowiązują przepisy, które wynikają z zapisów Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. W ramach tych przepisów mogą być zawarte inne wymogi np. konieczność budowy dachu dwuspadowego w określonym kierunku. Sprecyzowane jest także, ile metrów musi dzielić budynek od granicy działki. W takich projektach nie ma ograniczeń dotyczących systemów wentylacyjnych i mogą być to zarówno systemy grawitacyjne, jak i mechaniczne.

Nie ma pozwolenia, ale konieczne jest zgłoszenie

Mimo że pozwolenie na budowę przy budowie domów do 70 m2 nie jest konieczne, to by móc rozpocząć budowę należy zgłosić ją organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Jest to starostwo powiatowe lub urząd miasta (w przypadku miast na prawach powiatu). Dodatkowo do takiego zgłoszenia należy dołączyć projekt architektoniczno-budowlany. Ponadto należy poinformować organ nadzoru budowlanego o terminie rozpoczęcia prac budowlanych. W przypadku gdy nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, warunki zabudowy są wydawane w ciągu 21 dni. Po dokonaniu zgłoszenia można przystąpić do prac budowlanych, ponieważ organ administracji architektoniczno-budowlanej nie będzie mógł wnieść sprzeciwu do zgłoszonej budowy. Do zgłoszenia budowy należy dołączyć nie tylko projekt, ale również oświadczenie, że inwestycja będzie realizowana dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Oświadczenie składane jest pod rygorem odpowiedzialności karnej.

Czy brak kierownika budowy na pewno jest korzystny z punktu widzenia inwestora?

Niby wszystko pięknie, bo inwestor oszczędza, gdy sam bierze odpowiedzialność za kierowanie budową. Jednak brak fachowej wiedzy może prowadzić do fatalnych skutków. Ekipa budowlana może nie trzymać się ustalonego projektu, a osoba nieznająca się na rzeczy może tego faktu nie zauważyć. Nie można wykluczyć katastrof budowlanych wynikających z błędów konstrukcyjnych. Korzystanie z kierownika budowy jest bezpieczniejsze ze względu na to, że nie tylko ma wiedzę ale również musi posiadać ubezpieczenie OC.

Darmowe projekty budowlane – czy będzie to wystarczająca zachęta?

Twórcy ustawy zakładają, że jej przyjęcie spowoduje większe zainteresowanie budową domów do 70 m2, które mogą być tańszą opcją w przypadku budowy domu na przedmieściach niż mieszkania w dużych miastach. Dodatkowym wabikiem dla inwestorów mają być darmowe projekty budowlane. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego po ogłoszeniu konkursu na projekty budowlane poddaje nadesłane ocenie i weryfikacji. Szacuje się, że projekty mają być dostępne w drugim kwartale tego roku i baza projektów ma być darmowa. Warto tu zaznaczyć, że zwykle projekty zakładają wentylację grawitacyjną i jeśli stawia się na nowoczesne systemy wentylacyjne, czyli rekuperację trzeba postarać się o adaptację projektu do potrzeb.